12억 넘는 집은 비과세가 사라질까요?

2026년 10월 4일 · 📖 약 4분

집을 팔 때 1세대 1주택이면 세금이 없다는 말을 듣습니다. 그러면서 12억이 넘으면 그 혜택이 날아간다는 말도 같이 돕니다. 법에 적힌 계산식은 그 중간에 있습니다.

12억은 「넘으면 끝」이 아니라 「초과분만」

소득세법은 양도 당시 실거래가 합계가 12억 원을 넘는 주택을 고가주택으로 보고 비과세 대상에서 뺍니다(소득세법 제89조 제1항 제3호). 문장만 읽으면 12억 1원에 팔아도 전액 과세처럼 읽힙니다.

그런데 같은 법 시행령에 계산식이 하나 더 있습니다.

과세 대상 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액

양도가액이 12억이면 괄호 안이 0이라 과세 대상도 0입니다. 13억이면 1억을 13억으로 나눈 7.7%, 15억이면 20%가 됩니다. 집값이 올라갈수록 과세되는 몫이 커지는 구조이고, 절반이 과세되려면 24억에 팔아야 합니다.

집값이 12억에서 24억으로 올라갈수록 양도차익 중 과세되는 비율이 0퍼센트에서 50퍼센트로 커지는 것을 막대로 보여주는 도식

국세청이 공개한 계산 예시가 있습니다. 8억에 사서 15억에 팔았고, 필요경비가 3천만 원, 10년 넘게 살았던 집입니다.

15억에 판 집의 전체 양도차익 6억 7천만원에서 과세 대상 1억 3천4백만원을 뽑고 장기보유특별공제 1억 720만원을 빼면 양도소득금액 2천6백8십만원이 남는 계산 과정

기준: 국세청 「1세대 1주택 고가주택의 양도소득금액 계산」 · 소득세법 시행령 제160조 · 2026년 10월 4일 확인

7억 가까이 남은 거래인데 세금을 매기는 바닥이 2,680만 원까지 줄었습니다. 장기보유특별공제도 과세 대상과 같은 비율로 안분되는 게 핵심입니다. 공제율 80%는 10년 이상 보유하고 거주했을 때 적용되는 최대치라, 짧게 살았으면 이 칸이 크게 줄어듭니다.

위 식은 1세대 1주택 비과세 요건을 이미 갖춘 경우에 쓰는 것입니다. 요건을 못 갖추면 12억 아래라도 일반 과세로 갑니다.

이 글은 12억 초과분을 어떻게 나누는지 한 가지만 다뤘습니다. 요건 판정과 주택 수 계산은 조건이 촘촘해서 줄이면 틀립니다. 집을 팔기 전에는 국세청 상담이나 세무사에게 본인 조건을 넣어 확인하는 쪽이 맞습니다.

집을 살 때 내는 세금은 취득세 구간 글에 적어뒀고, 세금을 매기는 바닥이 어떻게 정해지는지는 과세표준 글에 있습니다.

다음 편에서는 집을 가지고만 있어도 해마다 내는 재산세가 어떤 기준으로 정해지는지 정리하겠습니다.

이 글은 특정 부동산의 매매를 권유하지 않습니다. 비과세 요건·공제율·세율은 법령 개정과 개인별 조건에 따라 달라지므로, 실제 세액은 국세청 또는 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다.