공시가격 5억인데 재산세는 2억에 매깁니다

2026년 10월 4일 · 📖 약 4분

7월과 9월에 재산세 고지서가 옵니다. 공시가격은 5억이라고 들었는데 고지서 숫자는 그만큼 크지 않습니다. 사이에 비율이 하나 끼어 있어서입니다.

공시가격과 과세표준은 다른 숫자입니다

지방세법은 재산세 과세표준을 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 정합니다(지방세법 제110조 제1항). 주택은 그 비율을 4080% 범위에서 대통령령으로 정하게 돼 있고, 1세대 1주택은 범위가 3070%로 더 낮습니다.

지금 시행령이 정한 값은 이렇습니다.

공시가격 5억짜리 집을 1세대 1주택으로 가지고 있으면 44%가 걸려서 과세표준이 2억 2,000만 원이 됩니다. 세율은 그 2억 2,000만 원에 붙습니다.

세율도 1주택이면 한 단 내려갑니다

시가표준액 9억 원 이하 1세대 1주택에는 특례세율이 따로 있습니다(지방세법 제111조의2). 일반 세율보다 구간마다 낮습니다.

기준: 지방세법 제110조·제111조·제111조의2, 같은 법 시행령 제110조의2 · 2026년 10월 4일 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 확인

과세표준 2억 2,000만 원이면 특례세율로 26만 원, 특례를 못 쓰면 37만 원입니다. 비율과 세율에서 각각 한 번씩 깎이는 구조입니다.

고지서 금액은 이 숫자보다 큽니다

위 26만 원은 재산세 본세입니다. 실제 고지서에는 두 가지가 더 붙습니다.

• 도시지역분: 도시계획구역 안이면 과세표준에 따로 매깁니다
• 지방교육세: 재산세액을 기준으로 붙습니다

그래서 “공시 5억이면 26만 원”으로 외우면 실제 고지서와 안 맞습니다. 본세가 정해지는 구조를 보는 데까지가 이 글의 범위입니다.

주택 수 계산, 과세기준일(6월 1일) 소유자 판정, 세부담 상한처럼 금액을 바꾸는 규정이 더 있습니다. 내 고지서 숫자를 맞춰보려면 지자체 세무과나 위택스 조회가 정확합니다.

집을 살 때와 팔 때 내는 세금은 취득세 구간 글과 양도세 비과세 글에 적어뒀어요.

숫자만 남기면

• 과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율입니다. 공시가격에 바로 세율을 곱하지 않습니다
• 일반 주택은 60%, 1세대 1주택은 공시가격에 따라 43·44·45%입니다
• 공시 5억 1주택이면 과세표준 2억 2,000만원, 본세 26만원입니다
• 시가표준액 9억 이하 1주택은 세율도 구간마다 한 단 낮습니다
• 고지서에는 도시지역분과 지방교육세가 더 붙습니다

다음 편에서는 월급에서 떼는 건강보험료가 어떤 기준으로 정해지는지 정리하겠습니다.

이 글은 특정 부동산의 보유·매매를 권유하지 않습니다. 공정시장가액비율과 특례세율은 시행령 개정으로 바뀌고 주택 수·지역에 따라 적용이 달라지므로, 실제 세액은 관할 지방자치단체나 위택스에서 확인하시기 바랍니다.