서울 빌라·다세대가 왜 안 지어질까? 주택 공급 '모세혈관'이 막힌다

2026년 8월 6일 · 📖 약 4분

아파트 이야기는 뉴스에 자주 나오는데, 정작 청년·신혼부부가 처음 사는 집은 빌라·다세대 같은 ‘비아파트’인 경우가 많아요. 그런데 이 소규모 주택이 요즘 눈에 띄게 안 지어지고 있어요. 오늘은 조용히 진행 중인 비아파트 공급 위축 문제를 데이터로 살펴볼게요.

3년 만에 3분의 1로 줄었어요

서울경제가 서울시 건축물 사용 승인 현황을 분석했는데, 숫자가 꽤 충격적이에요.

서울 소규모 주택 신축 사용 승인이 2022년 3,006건에서 2025년 993건으로 67% 감소했어요.

1,000건 아래로 떨어진 건 2000년 이후 처음이라고 해요. 2026년 상반기에도 496건에 그쳐 하락세가 이어지고 있어요.

그림 1. 서울 소규모 주택 신축 사용승인 추이 · 기준: 2026.08 · 단위: 건 · 출처: 서울경제(서울시 건축물 사용승인 분석, 2026.8.5)

여기서 ‘사용 승인’은 착공과 달라요. 건물이 다 지어져 실제 입주가 가능해진 물량을 뜻해요. 그래서 시차 없이 지금 시장에 풀리는 공급을 보여주는 지표예요. 이 숫자가 줄었다는 건 도심에 새로 나올 소규모 주택이 그만큼 마르고 있다는 뜻이죠.

신축 대신 ‘증축’으로 버티는 중

더 눈여겨볼 건 흐름이 바뀌었다는 점이에요. 새로 짓기보다 기존 건물을 고쳐 쓰는 쪽으로 옮겨가고 있어요.

표 1. 서울 사용승인 비중 변화 · 두 지표는 분모가 달라요(신축 비중=150세대 미만 등 소규모 분석대상 / 대수선·증축 비중=서울 전체 건축물) · 기준: 2026.08 · 출처: 서울경제 분석

서울 전체 건축물 기준으로 보면, 2025년엔 대수선·증축(50.8%)이 처음으로 신축을 넘어섰고, 2026년 상반기엔 그 비중이 52%까지 올랐어요. 문제는 증축은 물량을 크게 늘리기 어렵다는 거예요. 실제로 한 사례에선 기존 골조를 활용한 증축으로 16가구가 나온 반면, 비슷한 규모를 새로 지은 곳은 29가구가 공급됐어요.

왜 안 지을까, 그리고 왜 중요할까

이유는 복합적이에요. 공사비와 금융 비용이 크게 오른 데다, 전세사기 여파로 비아파트 시장이 침체되면서 신축 사업의 수익성이 나빠졌어요. 지어도 남는 게 없으니 사업자가 발을 빼는 거죠.

전문가들은 재건축·재개발을 대규모 물량을 공급하는 ‘대동맥’, 비아파트 소규모 신축을 도심 구석구석을 채우는 ‘모세혈관’에 비유해요. 대동맥이 장기 공급이라면, 모세혈관은 시장 상황에 맞춰 빠르게 물량을 보충하는 단기 공급원이에요.

이 모세혈관이 막히면 누가 먼저 힘들까요? 아파트로 바로 가기 어려운 청년·1인 가구·신혼부부예요. 이들의 전월세를 떠받치던 공급이 줄면 주거 사다리의 첫 칸이 흔들릴 수 있어요. 전문가들은 세제·금융 지원뿐 아니라 용적률·층수 규제 완화, 공공 매입 단가 현실화처럼 사업성을 높이는 제도 개선이 함께 가야 한다고 지적해요.

핵심 정리

• 서울 소규모 주택 신축 사용승인이 2022년 3,006건에서 2025년 993건으로 67% 급감했어요.
• ‘사용승인’은 준공 후 실입주 가능 물량이라, 지금 풀리는 공급이 줄었다는 신호예요.
• 신축 대신 대수선·증축이 늘었지만, 증축은 물량을 크게 늘리기 어려워요.
• 공사비·금융비용 상승과 비아파트 침체가 원인으로, 청년·신혼부부 주거 사다리에 영향을 줄 수 있어요.

다음 편에서는 전세사기 이후 비아파트 임대차 시장이 어떻게 바뀌었는지, 세입자가 체크할 점을 정리해볼게요.

이 글은 공개된 언론 보도와 통계를 바탕으로 한 정보성 콘텐츠예요. 특정 지역·상품의 투자를 권유하지 않으며, 수치는 분석 기관·기준에 따라 달라질 수 있으니 최신 공식 자료로 확인하세요.